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                                    深圳公寓-9月深圳一手办公成交面积为2.58万平方米

                                    高以翔女友发文

                                    事實上,記者走訪發現,深圳多個項目均被設計成複式精裝出售。

                                    售樓處工作人員告訴記者,該樓盤在10月7日下午3點以後就停止銷售,無法看房了。

                                    事實上,在2018年「7·31」政策出台以來,深圳新房住宅市場一直保持着相對平穩的態勢,而不限購的公寓產品銷量逐漸上升。但是商務公寓5年限售的規定,也讓很多投資客望而卻步。

                                    「之前客戶委託我們出租一套70平方米的複式商辦公寓,租金開到1.5萬元/月。」中介人員吳姐(化名)告訴記者。

                                    關於以上情況的處理,深圳已有先例。2018年,位於坪山區的一項目在交房后不久,突然收到坪山區規劃土地監察局的告知函,稱該小區業主違規搭建,必須拆除違建部分。

                                    在持續利好之下,繼今年3、4月小陽春之後,原本還在觀望的投資客又開始蠢蠢欲動。然而,限購、限售等嚴厲的調控政策讓很多投資客望而卻步。與住宅相比,「限售五年」「不限購」的商務公寓市場行情明顯高於住宅市場。

                                    而該項目隨後也遭到相關部門的整改。

                                    中國城市經濟專家委員會副主任、綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,事實上現在沒有明確規定辦公產品不能用來居住,開發商的做法也是在打擦邊球。在政策的剛性規定下,消費者購置辦公用房可能會有潛在的風險,但是也不排除在市場體量大的情況下,政府根據市場情況去調整相關政策。

                                    位於龍華區的一項目也主要出售辦公用房。記者調查發現,該項目近期出售A座,180~275平方米的大戶型,房屋性質也是辦公,另外,此前一直在售的C座主要為70平方米左右的戶型,層高4.5米。

                                    記者在該項目展示中心的戶型平面圖看到,幾乎所有的「公寓」都是由此前的商鋪分割成兩套出售。

                                    深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示,深圳現在辦公產品供給不斷增加是市場的投資需求所致,「現在深圳要修改規劃很難,如工改住、商改住等。而政府對住宅用地的管控非常嚴格。對於旺盛的市場需求,開發商只能想辦法打擦邊球。」

                                    從8月底開始,深圳開發商積極推盤,放貨量不斷增加。深圳中原研究數據顯示,8月底開始訪客指數大幅上升,9月訪客指數維持在55.29~60之間,與上年同期相比,處於高位。

                                    2018年7月31日,深圳出台了《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱「《通知》」)。《通知》規定,「個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓,自取得不動產權登記證書之日起 5 年內禁止轉讓。」而商辦產品並不在限購、限售之列。不限購且轉讓靈活的特點正符合投資客在深圳購房投資的需求。

                                    據了解,陽光城天悅(又名「深南陽光大廈」)於2018年開盤銷售,主要出售商務公寓和辦公產品。深圳市房地產信息平台數據顯示,該項目商務公寓89套,已售25套;辦公產品213套,僅售14套。

                                    在嘉鑫·輝煌時代,記者看到,4.5米層高的辦公產品被設計成複式精裝修交付,室內還通燃氣。從各方面來看,主要承擔居住功能。另外,該項目辦公性質的房屋多為48~70平方米的複式戶型。

                                    首先反映在樓市上。8月底,天健天驕南苑住宅項目開盤,開盤當天去化率50%。另外,同期開盤的中洲灣公寓項目截至9月底共備案312套,成交金額為11.41億元,位居全市公寓成交金額第一名。

                                    8月底,記者打電話到售樓處諮詢,該項目銷售人員告訴記者,項目還未開放購買,無法看房。近期,記者發現該樓盤有重新開售的跡象,便到售樓處詢問。

                                    與中洲灣的商務公寓不同的是,其在嘉鑫·輝煌時代購買的48平方米複式戶型,房屋性質為「辦公」。該項目內場銷售人員表示,商辦公寓不限購不限售,靈活性高,因此也成為現在投資客的首選產品。

                                    除了違規搭板,有的開發商甚至將20多年前開發的商鋪進行改造后,包裝成公寓出售。

                                    而在福田區上梅林,租金水平更高。嘉鑫·輝煌時代銷售人員告訴記者,周邊公寓的出租價格有的已經達到200元/平方米。貝殼找房的房源數據顯示,該項目對面的理想公館,70平方米的兩室戶型,租金已達到1.5萬元/月。

                                    在此背景下,投資屬性較強的辦公產品受到不少投資客的青睞。數據顯示,9月有5個辦公項目獲批,供應量為13.75萬平方米,環比增加2.8倍。網簽數據顯示,9月深圳一手辦公成交面積為2.58萬平方米,環比上升7.49%;二手辦公成交面積為1.54萬平方米,環比上升118.9%。

                                    「辦公」用房受投資客青睞除了嘉鑫·輝煌時代以外,近期,記者走訪了深圳多個樓盤項目,不少樓盤中「辦公」性質的房屋都被包裝成公寓出售。

                                    除此之外,高額的租金也讓商辦公寓的市場行情不斷上升。

                                    從成交數據來看,成交量有明顯上升趨勢。9月新房市場共網簽5421套商品房,環比上升25.0%。

                                    針對該問題,記者發函給深圳市住建局,截至發稿,未獲回復。

                                    一位業內人士告訴記者,深圳有的項目投資客佔比在80%左右。

                                    然而,記者梳理髮現,在新房市場中,住宅和商務公寓、商辦產品成交量的分化尤為明顯。

                                    深南陽光大廈的銷售人員告訴記者,政府有明確規定,辦公產品不能搭板、改造成複式,也就是說,不能承擔居住功能。然而,當記者表示目前手頭資金不夠時,該銷售人員也建議記者購買該項目的商辦產品,作為過渡使用。

                                    商辦市場的熱度上升,除了政策利好外,跟深圳嚴厲的調控政策密切相關。

                                    此前,據深圳電視台財經頻道《1919創財經》報道,位於龍崗大芬的名城國際廣場涉嫌改變房屋用途,違規銷售公寓。據報道,名城國際廣場項目是一個已經有20多年的老小區,該項目三四層的房屋用途為「辦公」,近期推出「新房」銷售。

                                    該項目銷售人員表示,房屋可精裝交付,但需要額外交8萬元裝修費用。

                                    繼《粵港澳大灣區發展規劃綱要》后,8月18日,深圳又迎來建設中國特色社會主義先行示範區的重大利好。

                                    記者調查發現,另一種「類住宅」產品——商辦公寓正在不斷升溫。

                                    「現在投資客投資都選擇商辦產品,因為不限購不限售,也不限貸,投資回報率會比較高。」某樓盤銷售人員告訴記者。

                                    在住宅市場,9月深圳新房住宅有8個項目獲批預售,成交約為2748套,環比下滑9.55%;總成交面積為26.91萬平方米,環比下滑6.28%。而公寓市場的表現卻尤為搶眼,網簽數據顯示,9月全市商務公寓共成交2202套,環比上升103.32%;成交面積10.89萬平方米,環比上升80.66%。

                                    原標題:深圳投資客狂歡 商辦市場尋「灰色空間」

                                    而深圳2017年發佈的《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》(簡稱「《通知》」)規定,「商業、辦公建築設計不得採用住宅套型式設計;衛生間、茶水間、陽台(含露台)及各類型管井、煙道、風井等應集中設置」。另外,《通知》還規定單棟(座)建築同一樓層內,套內建築面積≤150平方米的單套辦公用房建築面積之和,不得超過該層建築面積的50%。

                                    在深圳「網中盤」中洲灣購買了一套商務公寓后,宋先生(化名)在嘉鑫·輝煌時代又購買了兩套48平方米的複式商辦公寓用來投資。

                                    有知情的中介人員告訴記者,該樓盤是因為房產證辦不下來,所以才停售。至於辦不了房產證的原因,是開發商違規將商鋪分割,原來的每一間商鋪都被分割成兩套,再包裝成公寓出售,「也就是說兩套房子才有一個房產證。」

                                    深圳中原研究院數據顯示,9月新房市場有16個項目開盤入市。其中,9個為住宅項目,2個公寓項目,另外有5個辦公產品項目。

                                    據了解,當時出售的是層高為4.5米的35~65平方米的毛坯房,由業主在收房之後將其設計成複式戶型,因此遭到監管部門的處罰。記者查詢發現,業主違規搭建的房屋產權性質均為「辦公」。

                                    可用作居住?2018年,深圳出台了《深圳市城市規劃標準與準則(2018年局部修訂稿)》,明確表示「辦公」性質的建築為「供各類企事業單位和機關團體從事辦公及相關業務活動的建築」。然而記者走訪發現,不少開發商給產權性質為「辦公」的產品賦予了居住功能。

                                    熱度上升成交分化在「中國特色社會主義先行示範區」等優惠政策加持下的深圳,新房市場經歷了8月底的一波小高峰后,開發商推盤的熱情持續高漲。

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