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房地产房产-欧洲国家特别欢迎中国投资度假屋项目

全球史上最热月份

「在旅遊旺季,一間度假屋一周的租金等於普通出租房一個月的租金。」德國汽車工程師尼克對《環球時報》記者說,他在西班牙一個島上用5.2萬歐元買下一間度假公寓。度假屋即使不是全年都有人租住,僅旺季的收入也是非常可觀,足以超過普通出租房帶來的收益。他表示,除去各種費用,投資可以在7年左右收回。

大都市周邊的鄉村度假屋也越來越受歡迎。漢堡華人房地產投資者陳日清對《環球時報》記者表示,此類度假屋是目前中國投資者最喜歡的。與歐洲人不同,華人比較傾向靠近大都市,這樣更便利,而且房產升值也較快,尤其是倫敦、巴黎、柏林等歐洲首都周邊地區的度假屋。

此外,投資者即使將管理交給歐洲房產中介機構,也應該參与運營等事務,熟悉歐洲文化,並通過個性化服務給度假屋升值。中國私人投資者可以從小項目開始,再參与合伙人項目或與當地人合作較大項目,不斷擴大業務。

陳日清則提醒華人投資者,不管是私人投資還是機構投資,開始的目標不妨對準中小房型度假屋。這些度假屋投入少,更容易出租或者轉手。入住率也較高。但缺點是收益率不高。要獲得高利潤,則應該投資豪華度假屋。尤其是機構投資,可以瞄準中高端市場。中國企業到歐洲進行度假游的越來越多。可以針對這部分市場。在度假屋裡可以舉行各種活動。▲

至於度假屋的房型和設施,德國度假屋協會的調查顯示,度假者最喜愛的是平均面積為69平方米,設有兩間卧室,有露台或陽台,可讓3個人共享的中小型度假屋。此外,房子內一定要有WiFi,而且可以讓客人帶狗,洗碗機和壁爐也很受歡迎。

除個人投資外,機構投資度假屋項目也正在興起。戴尼爾說,目前中國機構的度假屋投資項目,最方便的手段是購買當地的房地產公司或股份。「此類房地產項目,由於歐洲公司已經建立了服務框架,中國投資者重在投入新的資金,改善管理,加上中國有國內龐大的客戶,可以讓項目起死回生,持續發展。」戴尼爾分析稱。

旺季一周租金堪比一月那麼,中國人應該怎樣選擇度假屋房源?根據德國度假屋協會的報告,目前歐洲度假屋區位受歡迎順序是這樣的:一是地中海沿岸國家,比如西班牙、克羅地亞、意大利、法國、葡萄牙、希臘;二是阿爾卑斯山地區,比如奧地利、瑞士等;三是北海和波羅的海沿岸國家,如德國、荷蘭、丹麥等;四是其他傳統旅遊大國,如英國、愛爾蘭等。

另外,溫特爾斯也給中國投資者列出幾個注意事項:

要有長期持有的打算「歐洲國家特別歡迎中國投資度假屋項目。」溫特爾斯表示,因為中國投資者不僅有充足的資金,還擁有最龐大的未來客戶群體。歐洲各國政府都非常支持度假屋項目。像德國的度假屋經濟,每年直接或間接創造上百億歐元的營業額。這些度假屋也為德國提供了數萬個工作崗位。

「投資度假屋是一舉多得。投資者可以自己用來度假,也可以用於出租。從長遠來看,度假屋還可以當作固定資產出售,作為保值工具。」戴尼爾表示。許多歐洲度假屋開發商推出售後回租服務。所謂售後回租,即投資者在購買歐洲度假屋后,迅速與開發商簽訂售後回租協議,由後者成為房產的唯一租客。平時,開發商負責運營、管理這間房子吸引遊客入住,並在租約期間,給予買房者穩定的年化租金收益。此類合同簽訂的一般是10至15年可續租合同,為買家提供年化5%左右的凈租金回報。

大多數價格5萬至20萬歐元歐洲度假屋投資受到青睞,首先與歐洲的遊客有關。德國慕尼黑大學旅遊經濟學者溫特爾斯對《環球時報》記者表示,未來屬於「千禧一代」。與上一代相比,他們更注重隱私,喜歡環保、靈活和個性化的設計,這是度假屋的優勢。而且,歐洲度假景點密集,是全球遊客最多的地區,僅中國遊客每年就有上千萬,買下度假屋不愁沒有客源。

中國機構還可以在當地自行建造度假屋項目,推出出租或者售後回租服務。如果想要經營,還可發展成自己經營的度假酒店、度假公寓等。投資機構也可直接出售給投資者。

其次,歐洲度假屋價格選擇多。這裏既有價格上百萬歐元的鄰海豪華度假別墅,也有適合工薪階層的平價公寓。德國房地產門戶網站「Immobilienscout24」的專家戴尼爾對《環球時報》記者說,歐洲大多數度假屋(公寓)的價格在5萬歐元到20萬歐元之間。一般靠近海邊和滑雪勝地的公寓較貴。

本報駐德國特約記者 青 木「度假屋成歐洲房地產投資新熱點!」據德國《經濟》周刊近日報道,德國度假屋協會的最新報告顯示,歐洲度假屋市場2018年需求增加15%左右,尤其來自中國、美國、中東等地的投資者已逐漸成為主力。未來5年,歐洲度假屋投資仍會以兩位數的速度增長。

二是要有持久投資的打算。歐洲國家的房地產政策較為穩定,這是一大優勢。但「缺點」是短期內很難獲得高回報率。一般度假屋的毛利潤也就是5%左右。如果遇到經濟不景氣等情況,可能會影響收入。因此,投資者必須有長期打算。目前來看,投資大都市周邊的度假屋,房產本身增值較快。在柏林、慕尼黑等德國大城市周邊,度假屋每年增值在兩位數。

一是要有充足的資金。如果投資者想買30萬歐元的一套海邊度假屋,那麼就應該再準備相當於購入款一半的資金應付其他的問題。比如,在德國等國家,你買了度假屋后,還要支付土地房產購置稅、公證費、中介傭金等費用,加起來一般是整個房產交易成本的10%左右。同時,買下房產後,如果是二手房,投資者還得進行必要的裝修,購買家居用品。歐洲的家居用品價格不貴,但人工費卻極其昂貴。這也是一大支出。

目前歐洲的度假屋經營越來越方便。據陳日清介紹,國內的投資者有許多經營方式,除售後回租外,還可在愛彼迎等中介上出租,或自己製作網頁出租等,並請當地專門的度假屋管理公司打理,比如負責管理鑰匙、打掃衛生等。這些投資者都可以在國內通過網絡進行操作。

圖片說明:阿爾卑斯山的度假屋,冬季出租最受青睞。

三是投資度假屋不等於投資移民。一些中國投資者希望通過購買歐洲的度假屋移民歐洲。但理論上,購買歐洲房地產並不能成為外國人獲得歐洲居留許可的理由。

此外,投資歐洲度假屋的其他優勢還包括:比如非歐盟居民可以買下歐盟境內的度假屋,甚至還能獲得低息貸款;歐洲一些國家規定度假屋可以免征增值稅。

「選址必須臨近知名旅遊景點且交通便利。」戴尼爾表示,尤其是海邊、湖邊的度假屋項目。希臘、克羅地亞、葡萄牙、西班牙等南歐國家,有許多島嶼,氣候常年較為暖和,且房價較低,最受歡迎。像希臘的聖托里尼島、西班牙的馬約卡島等島上的度假屋,在歐洲豪華度假屋投資領域處於領先地位。如畫的美景和一覽無餘的海景或者湖景,總是度假者最想擁有的。

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