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市场土地-李明所在的房企与其他有实力的房企组成联合体

剑王朝开播

除了北京,深圳、重慶等多地近期土地市場升溫。數據顯示,上半年土地市場較去年活躍不少,房企在相對寬鬆的貨幣環境下,積极參与土地儲備。一時間,房企紛紛回歸「拿地——蓋房——賣樓」的傳統競爭模式。

一些房企近期退出了長租公寓領域。遠洋控股集團有限公司被曝計劃年內剝離長租公寓。5月31日,朗詩綠色集團宣布,計劃剝離長租公寓業務。某龍頭長租公寓品牌負責人近日對中國證券報記者表示,作為重資產業務,長租公寓業務回報率處於低位狀況,盈利情況普遍不佳。「沒有雄厚的資金持續投入,並形成規模,很難在這個市場分一杯羹。」

造車領域同樣如此。「縱觀目前堅持布局汽車產業鏈的房企,似乎只有恆大等少數幾家企業。」更多房企選擇退出和觀望。李明認為,房企造車更需要大量的資金和雄厚的人才、技術儲備。「不是簡單的收購和整合產業鏈,銀億的悲劇實際上給所有房企都敲響了警鐘。」

李明則認為,現在還不到擔心樓市庫存水平的時候。「2017年、2018年,許多房企着力降低負債水平、剝離虧損資產。」從2019年以來的情況看,房企的融資形勢比去年略為寬鬆。

融資環境相對寬鬆與土拍市場形成對比,多地樓市庫存保持攀升。貝殼研究院最新發佈的《2019中國房地產半年報》顯示,在其監測的北京、上海、深圳、廣州等29個重點城市中,7個城市二手房月末庫存環比持續3個月增加,13個城市月末庫存環比持續4個月增加,7個城市月末庫存環比持續5個月增加;庫存下降的城市僅上海和蘇州。

李明坦言,他所在的企業去年主動降了槓桿。「今年的融資情況好一些。土地出讓貸款、開發貸情況也好於去年,整體融資利率較去年也下降了一些。」

張大偉認為,接下來或許會出現融資收緊的信號,房企拿地或許會降溫。「近期針對房地產市場的監管趨勢有所變化,收緊政策再次出現。房企資金寬鬆后帶來的地價上行,房價上行再次出現,促使融資監管收緊。」

從目前情況看,房企競爭的態勢仍是「拿地——蓋房——賣樓」,而不是在轉型戰場一決高低。土拍市場舉牌,房企回到熟悉的老路。

中原地產首席分析師張大偉表示,作為北京土地市場的「陌生人」港中旅和雅居樂,其拿地顯示出北京依然是全國房企關注的熱點區域。而高溢價率成交說明房企拿地的積極性。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受中國證券報記者採訪時表示,樓市仍處於嚴格的調控。後續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或面臨「新庫存」問題。

李明所在的房企2017年前後提出要在未來三到五年擴展至全國10萬間的規模。但目前的現實情況是,對於一批自持經營的用地,該房企對於是否要做長租公寓仍處於決策階段。

4月已經歷228億元土拍的武漢,6月底將再有22宗地塊出讓,總出讓用地面積達106.99萬平方米,起拍總價達184.07億元。

「還得參与拿地。」6月21日剛參加完北京一場土地出讓的某大型房企高管李明(化名)對中國證券報記者表示。而在2018年4月,李明所在的企業面對是否應該拿地問題時,完全持相反看法。彼時,他所在的房企凈負債率較高,且銷售不達預期,於是主動收縮戰線,減少參与土拍,專註于整理盤活現有的土地儲備。

土地市場升溫6月21日,房企面對多宗土地的爭奪,李明所在的房企與其他有實力的房企組成聯合體。但在眾多房企圍獵的情況下,該聯合體鎩羽而歸,一宗地也沒撈着。

儘管境內融資仍處於趨嚴趨緊,但境外融資情況整體較好。6月以來,10餘家房企赴海外市場融資,融資金額超過30億美元。數據顯示,今年1-5月份,房企融資海外債佔比達到23.1%,票面利率均值為8.91%,累計融資352.14億美元。

當日的土拍結果顯示,位於北京經濟技術開發區的兩宗地均拍出近兩年來少有的溢價率。位於北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊R2二類居住用地,土地面積約3.65公頃,建築規模約8.03萬平方米。最終,雅居樂地產以31.8億元競得,溢價率為41%,成交樓面地價為39625元/平方米。緊鄰的另一個地塊面積約3.57公頃,建築規模約7.85萬平方米。最終由港中旅地產以30.6億元競得,溢價率為39%,成交樓面地價為38956元/平方米。

當日參与土拍的房企可謂是陣容豪華。除了得標的港中旅和雅居樂,參与陣容包括「華潤+建工」聯合體、中海、「電建+金隅」聯合體、「招商+中糧」聯合體、「首開+金地+保利」聯合體、「平安+金茂+合生」聯合體、萬科、龍湖、葛洲壩等20餘家房企。

與北京土地市場的火熱相似,6月24日,深圳迎來一個瘋狂的土拍日:土地總出讓面積達17.03萬平方米;吸引80餘家房企參与土拍;保證金達1100億元;5幅宅地均達到最高土拍限價,成交總價達223.84億元。

李明表示,得標的雅居樂和港中旅,在北京土拍市場都不算常客。此次得標,顯示出這些企業對於北京市場的雄心,並側面反映今年土拍市場的激烈程度。「可以感受到粵系房企對於拓展全國市場的饑渴。」

這些成為房企在全國土地市場四面出擊的底氣。不過,李明認為,目前的土拍市場有點「形勢比人強」的味道。在限購、限貸、限價等諸多調控措施下,不少城市的銷售情況表現並不好。但房企面對新一輪的土地儲備,誰都不想甘當人後。「多的是人想去,錯過了這一波,幾年後就會發現土地儲備斷檔了,也許會錯過一波上漲周期。」

收縮戰線2019年以來,房企熱火朝天干起主業,而近幾年撐起房企轉型大旗的「長租公寓」、「造車」、「特色小鎮」等新業務顯得異常平靜。

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