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深圳地产-越秀在拿地上形成“地产+基金”的组合模式

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大魚吃小魚的時代,越秀能否快速超車,搶灘安全位置,需要內外因素共同作用。調控大環境下,越秀正儘可能發揮主觀能動性。今年,其已發債40億元,為這場沒有退路的爭鬥添些糧票。

年初業績會上,越秀地產董事長林昭遠曾表示,2018年的房地產調控是最嚴的,通過調控來達到限價。而這種限制,給房地產帶來非常大的壓力。由此,越秀地產2019年投資強度可能略有下調。

6月24日風雨天,30餘家房企為五宗地廝殺深圳土拍市場。勝出者,就要印證這種潛在結局。下午3點25分,越秀地產(00123.HK)成為第一個「幸運兒」,以最高限價59億元拿下寶安區鐵崗宅地,首進深圳。

但對越秀來說,59億的投入風險不小。因規劃、限價等因素,隔壁泰禾的尖崗山地王項目為保「地王價」,至今尚未入市。「開發商沒有太多選擇,拿了地,也高興不到哪兒去。」一位行業人士直言。

但作為亮相項目,多數房企當作重中之重來打造,比如「作為集團在深圳的首個項目,一定要做得有口碑,定位高端,在打造上也比較細緻。」既然布局灣區,勢必布局深圳,便是房企此番廝殺的註腳。

2012年11月底,中海以48.6億元綜合成本競得尖崗山商住地塊,摺合樓面地價26689元/平方米,被稱為深圳建市以來的「地王」;2015年12月底,泰禾以57億元競得尖崗山兩宗地,樓面地價分別摺合5.13萬元/平方米、7.99萬元/平方米,再次刷新紀錄。

越秀拿地后,泰禾廣深區域市場研策組發佈報告稱,「地塊佔地、建面均低於我司項目,容積率3.12高於我司項目,越秀樓麵價6.4萬元/平方米,超過深圳院子平均樓麵價6.2萬元/平方米,價格支撐更足,利好深圳院子。」

越秀最終拿下的宗地可售樓麵價是6.4萬元/平方米,未刷新泰禾最高樓麵價。但如果以泰禾平均樓麵價6.2萬元/平方米看,越秀此次價格略高一籌。

選擇地王,就是選擇不確定性。

面對如今房企廝殺深圳土拍,陳洪海分析,深圳是灣區的產業內核,也就是科技企業總部聚集地;此外,深港兩地合作,物業資產價值的金融屬性越發凸顯。房企布局深圳,對於自身業績及市場佔有率均有重要意義。

自年初以來,越秀已在全國五城拿到8塊地皮,斥資合計超239億元。加上其5月28日與廣州地鐵簽訂股權轉讓協議,以78.5億總價收購蘿崗、陳頭崗兩間新項目公司各51%股權,越秀今年在土地市場已揮金超三百億。而前5月,其累計合同銷售才僅288.66億。

搶入深圳6月24日15點25分屬於越秀。幾分鐘內經歷32次舉牌,最終廣州越秀拿下尖崗山地塊。在深圳,尖崗山區域每次土地拍賣,都會受到極大關注,這是一個「地王」扎堆的區域。

拍地屢屢觸礁作為偏安華南的老牌房企,越秀擴張的步伐相對緩慢。截至2018年末,其僅在全國15個城市有所布局,其中,48.2%位於珠三角地區,長三角、中部地區和環渤海地區分別佔比19.4%、18.7%和12.8%。

但大力拿地後項目能否及時消化,還是個新的考驗。實際上,越秀此前高價獲取的「地王」項目,並未及時周轉帶來收益,部分項目前後運作甚至長達五年之久。

但開發商的美好預測能否成真,未知因素更多。因規劃、限價等因素,泰禾尖崗山地王項目為保「地王價」,至今尚未入市。同時,泰禾項目處境一定程度上影響了市場對周邊地塊的預期。

但上半年在土地市場狂擲三百億,越秀並未打算平淡度日。6月24日,深圳之外,越秀二在廣州、杭州分別補倉,耗資28.34億元;加上深圳尖崗山地塊,越秀單日豪擲87.42億元,擴儲21.81萬平方米。

此外,越秀在拿地上形成「地產+基金」的組合模式,由越秀地產和越秀金融成立投資公司,基金出資90%,地產佔比10%。聯合拿地后,開發由越秀地產完成。項目銷售前,越秀地產回購股份變成全資擁有。這種模式的風險在於,能否在約定期限內順利回購。

曾經房企對於進入不惑之齡的深圳是很多個問號。「深圳高房價的支撐在哪裡?是否可持續?深圳土地稀缺的矛盾怎麼解決?深圳在灣區以後的位置如何?」克而瑞深圳機構總經理陳洪海如此描述房企彼時疑惑。

此外,2018年其營收增速已同比下滑2.82%;凈利潤增速甚至較上年同比下滑26.06%;更體現企業真實盈利能力的扣非凈利潤,增速較上年同比大幅下滑150.14%。

不僅深圳誘惑難擋,上半年以來,越秀已在土地市場豪擲超三百億。而此前越秀曾撬動的地王項目,均經歷入市困境。如今深圳之路如何發展,不是數學計算公式,非經濟測算可以回答。不確定性之下,是風險和挑戰。

「外地房企進入深圳,面臨招拍掛地王拿地、精品開發成本難控、項目定價尷尬、項目難以盈利的困境。」 陳洪海告訴第一財經,此外,拿地渠道單一、短期零星項目操盤、難成規模同樣難解。

2014年,越秀銷售金額220億元,曾居行業第31位,這是其迄今為止最好的排名。2018年,其行業銷售額排位已下滑至第54名。而彼時同處兩百億級別的陽光城、旭輝,如今已遠遠走在越秀前列。

武漢精武地王項目便經歷過延期回購的困境。鑒於此,越秀近幾年開始拓寬拿地方式,但隨之而來的是財務槓桿的放大。

2013年5月,越秀以24.6億元拍得廣州海珠南洲路一住宅地塊,折算樓麵價約3.46萬元/平方米,成為廣州新單價地王,彼時周邊一手住宅均價僅2.8-3.1萬元/平方米。該項目自拿地后拖延5年未動工,至2018年重新敲定規劃建築方案,才開始投入建設。

截至2018年末,越秀總負債高達1259.09億元,同比增加30.95%,其中流動負債為726.3億元。公司一年內到期借貸為57.86億元,第二年到期的為84.61億元。截至去年末,越秀在手現金及現金等價物約219.9億元。

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